Alles wat je moet weten over de huizenmarkt in Amsterdam
Zoek je een huis of appartement om te kopen, te verkopen of juist om in te investeren in een te investeren in een beleggingspand? Vraag je je af wat de vooruitzichten zijn, de laatste ontwikkelingen in de huizenmarkt en of de huizenprijzen gaan stijgen of dalen in 2022? Dan hebben wij alle info voor jou in deze blog op een rijtje gezet. Als je na het lezen van deze blog ook een (stukje) woning in Amsterdamse wilt bezitten, kun je hier je eerste stappen zetten.
Eerst is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn en alle data en grafieken te hebben. In deze blog geven we een volledig overzicht van de woningmarkt in Amsterdam:
Direct investeren in beleggingspanden in Amsterdam vanaf €100
Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.
De actuele huizenmarkt in Amsterdam in 2022.
Aantal verkochte huizen en appartementen zijn gedaald in het tweede kwartaal
Appartementen: In het tweede kwartaal van 2022 zijn 1.772 appartementen verkocht, dat is een daling van 16% vergelijken met 2.108 appartementen in het eerste kwartaal.
Eengezinswoningen: In het tweede kwartaal van 2022 zijn 302 eengezinswoningen verkocht, dat is een stijging van 18% vergelijken met 256 appartementen in het eerste kwartaal.
Gemiddelde koopsom huizen en appartementen
Appartementen: In het tweede kwartaal van 2022 lag de gemiddelde koopsom voor een appartement op € 602.474, 0.5% hoger dan in het eerste kwartaal.
Eengezinswoningen: In het tweede kwartaal van 2022 lag de gemiddelde koopsom voor een eengezinswoning op € 602.474, -22% lager dan in het eerste kwartaal.
Overbieden is nog steeds de norm in Amsterdam
In 2022 wordt er in Amsterdam gemiddeld 7.3% meer betaald dan de vraagprijs dus de trend van overbieden blijft doorzetten.
De doorlooptijd blijft onder de maand
In de eerste helft van 2022 bleef een woning in Amsterdam gemiddeld 30 dagen te koop staan. Deze hele korte doorlooptijd wijst nog steeds op een serieus tekort in het aanbod op de Amsterdamse woningmarkt.
De huizenprijzen blijven stijgen en dan doen ze al sinds 2014
De woningprijzen per vierkante meter in Amsterdam blijven stijgen en zijn op weg naar de 10.000 euro per m2. De prijs per vierkante meter is de beste methode om te vergelijken omdat je appels met appels vergelijkt.
Grafiek: Prijs per vierkante meter (m2) in Amsterdam binnen de ring tussen 2017 en 2021
De gemiddelde prijs per m2 is sterk afhankelijk per wijk in Amsterdam en dus de ligging speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de waarde. In dure buurten zoals Museumkwartier, Burgwallen, Grachtengordel en Weteringschans liggen de prijzen per vierkante meter boven 10.000 euro, terwijl deze in de goedkoopste buurten zoals Holendrecht, Bijlmer en Gein onder 4.500 euro per vierkante meter liggen.
Grafiek : prijs per vierkante meter (m2) in Amsterdam per buurt en wijk in 2022
De duurste wijk in Amsterdam
Diepenbrockbuurt in Amsterdam Zuid heeft met €2,48 millioen de hoogste gemiddelde woningwaarde van alle buurten in Amsterdam en is meteen ook de meest dure wijk in heel Nederland. Het duurste huis in Amsterdam dat te koop staat op funda op dit moment is ook in die buurt op Diepenbrockstraat 5 (1077 VX) voor 12,5 millioen euro.
De goedkoopste wijk in Amsterdam
Bijlmer is de goedkoopste buurt in Amsterdam met een gemiddelde huisprijs van 273.571 euro en een gemiddelde prijs per vierkante meter van 4.075 euro. Het goedkoopste huis in Amsterdam dat te koop staat op funda op dit moment is ook in die buurt op Kloekhorststraat 239 (1104 MN) voor 199.000 euro voor een 2 kamer appartement van 43 m2.
Wanneer gaan de huizenprijzen dalen in Amsterdam?
Niemand kan de toekomst met zekerheid voorspellen. Dit gezegd zijnde, blijven de meeste vastgoed experten en Nederlandse banken van mening dat de woningprijzen zullen blijven stijgen omdat de vraag naar koophuizen nog altijd veel groter is dan het aanbod. Deze kloof is langdurig en structureel en zal waarschijnlijk niet snel gedicht worden. Nu is het wel zo dat een stijging van de hypotheekrente de groei kan afremmen en meer bescheiden maken. En dat laatste is op zich een goede zaak: beter duurzame groei dan overhitte groei.
Prognose en verwachtingen van de vastgoed experts:
ABNAmro voorspelt een stijging van 15% voor 2022 en een stijging van 2.5% voor 2023.
Rabobank voorspelt een stijging van 16.1% voor 2022 en een stijging van 4.5% voor 2023.
ING voorspelt een stijging van 15% voor 2022 en een stijging van 1% voor 2023.
Tabel : Prognose en verwachtingen woningprijzen in 2022 en 2023
Historische ontwikkeling van huizenprijzen in Amsterdam
Grafiek : Historische prijzen in Amsterdam tussen 1995 en 2022
Over de lange termijn hebben de woningprijzen in Amsterdam een sterk stijgende trend gekend. In de periode tussen 1995 en 2020 dan zijn de prijzen met gemiddeld 7,1% per jaar gestegen.
Twee periodes van een prijsdaling in de laatste 25 jaar
Vorig jaar stegen de prijzen met 12%, maar dit is zeker niet altijd het geval geweest in het verleden. In de laatste 25 jaar zijn er maar een paar jaar dat de stijging meer dan 10% per jaar bedroeg en er zijn ook twee periodes geweest met dalingen in de woningprijs.
Er was een hele kleine dip in 2002 die zich snel hersteld heeft. Maar in 2008 brak de grote huizencrisis uit als een direct gevolg van de financiële recessie. De kredietcrisis verplichte de banken er toe veel zwaardere eisen te stellen op de verlening van hypotheken, wat de vraag deed instorten en de prijzen daalden gedurende een periode van 5 jaar.
Huurprijzen in Amsterdam
Grafiek : Ontwikkeling gemiddelde huurprijzen per vierkante meter in Amsterdam en Nederland
De gemiddelde huur in Amsterdam is in de laatste jaren ook serieus toegenomen met een gemiddelde van 3% per jaar. In 2020 was er daling in de prijzen zichtbaar die zich voortzette in 2021 vanwege het coronavirus. Dit werd veroorzaakt door een toename in het huuraanbod omdat er minder expats en toeristen naar Amsterdam kwamen. Om leegstand te vermijden hebben heel wat verhuurders de huurprijzen verlaagd.
Dit effect was van korte duur en in 2022 met een toename van het toerisme en de expat markt die weer op gang kwam liepen de huurprijzen weer enorm op. Gemiddeld ligt de huurprijs per vierkante meter in Amsterdam op €24,2 (bijna €2.000 per maand voor een appartement van 80 m2), ongeveer 40% hoger dan het landelijke gemiddelde.
Amsterdam vergeleken met Rotterdam, Groningen en Utrecht
Sinds het dieptepunt in 2013 na de huizencrisis, stijgen de prijzen in heel Nederland jaar na jaar. Zo sterk zelfs dat sinds 2013, een gemiddeld huis in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam meer dan verdubbeld is in waarde. In Groningen is de stijging minder snel op gang gekomen, maar in de laatste twee jaar ligt de prijsstijging in Groningen hoger dan het landelijke gemiddelde met jaarlijkse stijgingen van meer dan 15%.
Grafiek : historische ontwikkeling huizenprijzen Amsterdam, Rotterdam, Groningen, Utrecht en Nederland tussen 2000 en 2022
(De data voor de grafieken zijn afkomstig van verschillende bronnen: Kadaster, CBS, Pararius.nl)
