Als je op zoek bent naar een gids over hoe te beginnen met investeren in vastgoed, dan zit je goed. Vastgoed is al vele decennia een hele populaire belegging omdat het je kan helpen een passief inkomen op te bouwen dat je voor de rest van je leven blijft.
En als je geen idee hebt hoe te beginnen met vastgoed, dan ben je zeker niet alleen. Het is niet zo eenvoudig als andere meer passieve vormen van beleggen, zoals bijvoorbeeld een index tracker kopen.
Maar niet getreurd, beginnen met beleggen in vastgoed is voor iedereen mogelijk!
Nu zal je wel niet op 1-2-3 een grote huisbaas worden zoals prins Bernhard van Oranje Nassau die meer dan 100 beleggingspanden bezit en verhuurt in Amsterdam. Maar zelfs als je klein begint, discipline en vastberadenheid toont en wil blijven leren, dan zal je er zeker de vruchten van plukken en een sterke financiële toekomst opbouwen.
Begin met vastgoed beleggen vanaf €100.
Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.
In dit artikel over investeren in vastgoed voor beginners, geven we je een uitgebreid overzicht van wat investeren in onroerend goed juist is, hoe het kan bijdragen tot het bereiken van je financiële doelen, wat de verschillende mogelijkheden zijn en hoe je stapsgewijs kan beginnen zelfs met weinig geld.
Beleggen in vastgoed is je geld investeren in onroerend goed, dus een stuk grond en/of alles wat erop vast staat (niet verplaatsbare objecten). Bijvoorbeeld: woningen, appartementen, bedrijfspanden, data centers, fabrieken, bossen, landbouwgrond, logistieke centra en zelfs windturbines. Net zoals bij andere soorten beleggingen, hoop je als investeerder winst te maken en geld te verdienen met je investering.
Hoe verdien je geld met vastgoed?
Onroerend goed is niks nieuws en zo zijn de manieren om er geld mee verdienen nog altijd hetzelfde dan 100 jaar geleden. Dat maakt het ook zo betrouwbaar en we kunnen heel ver in het verleden terug gaan om naar de data te kijken.
Rendement uit huurinkomsten
Heel simpel: de huur die je elke maand ontvangt van je huurders. Nu moet je wel rekening houden met het feit dat je ook wel wat kosten zal hebben zoals de rente en afbetaling van je hypotheek, onderhoudskosten, mogelijke VVE bijdragen of erfpacht. Dus je netto huurinkomsten (Huuropbrengst minus alle kosten) is wat je kan beschouwen als je rendement.
Deze huurinkomsten kan je zien als een passief inkomen omdat ze doorgaans heel stabiel en voorspelbaar zijn: elke maand wordt hetzelfde bedrag gestort op je rekening. Vastgoed is dus een hele goede manier om extra inkomen te generen buiten je werk of andere professionele activiteiten.
Wat is een goed netto huurrendement?
Je huurrendement is sterk afhankelijk van hoe je het berekent: kijk je naar de brutohuur (voor alle kosten) of naar de nettohuur (na alle kosten). En ook afhankelijk van tal van andere factoren zoals de financiering (loan to value), de hypotheek rente en alle geschatte kosten. Dus vooraleer een beleggingspand aan te kopen is het belangrijk de huurinkomsten en alle kosten in kaart te brengen en het rekening sommetje te maken.
Hoe bereken je het rendement: Het jaarlijkse netto huurinkomsten gedeeld door je totale investering in het beleggingspand. Hier wil je toch zeker boven de 3% uitkomen en liefst zelfs tussen de 4-6% vallen.
Rendement uit waardevermeerdering
Door te kijken naar de ontwikkeling van huizenprijzen over de laatste 70 jaar, zal je direct duidelijk worden dat vastgoed op de lange termijn in waarde stijgt. In 1949 was de gemiddelde prijs van een woning 9.199 euro en inmiddels ligt dat op 387.000 euro. Dit lijkt een enorm verschil, maar als het het uitrekent dan komt het neer op een gemiddelde stijging van 5,4% per jaar.
Grafiek Historische ontwikkeling huizenprijzen in Nederland
Ondanks het feit dat de huizenmarkt veel minder volatiel is dan de beurs, kan je op bovenstaande grafiek duidelijk zien dat de prijzen niet elk jaar even sterk stijgen en dan dat er zelfs periodes van prijsdalingen zijn. In 1978 was er een serieuze crash die zijn bodem kende in 1983 en in 2008 was er de kredietcrisis. Die verplichte de banken ertoe veel zwaardere criteria te zetten op de verlening van nieuwe hypotheken, wat de vraag deed instorten en de prijzen daalden gedurende een periode van 5 jaar tot uiteindelijk een bodem werd bereikt in 2013.
Ondanks de huidige prijzen, lijkt de huizenmarkt nog steeds sterk vanwege een woningaanbod dat de vraag niet bijhoudt. Zeker in stedelijke gebieden waar we vele trends zoals een sterk groeiende bevolking door migratie naar steden, instroom van expats, en verkleining van huishoudens (dus een zelfde aantal woningen bedient een minder aantal mensen) blijven doorgaan. Maar toch is het belangrijk waakzaam te blijven en in vastgoed geldt hetzelfde principe als beleggen op de beurs: je kan de toekomst niet voorspellen en er kan zich altijd een periode voordoen van prijsdalingen. Dus beter om te investeren voor de lange termijn en niet te investeren met geld dat je niet kan missen.
Waarom investeren in vastgoed?
Historisch gezien is onroerend goed een van de meest betrouwbare manieren om je vermogen op te bouwen. En wordt vandaag nog altijd door de meeste miljonairs als een slimme investering gezien. En daar zijn meer redenen voor dan alleen het rendement via huurinkomsten en waardevermeerdering:
Diversificatie
Leg niet al je eieren in dezelfde mand want beleggingen brengen risico's met zich mee. Dus als één mandje het hard te verduren krijgt, kunnen je andere mandjes je behoeden voor zware verliezen. Onroerend goed kan voor heel wat diversificatie brengen in je portfolio omdat het weinig directe correlatie met de beurzen toont. In andere woorden: aandelen en vastgoed gaan niet noodzakelijkerwijs samen omhoog en omlaag gaan in dezelfde periode.
Lage volatiliteit
Als je crypto bezit, dan ken je zeker volatiliteit: de prijzen die de ene dag met 20-30% kunnen stijgen en de andere met 20-30% kunnen dalen. Aandelen zijn iets minder volatiel dan crypto, maar kennen toch nog wel wat heftige periodes wat behoorlijk uitputtend en stressvol kan zijn als je je portefeuille dagelijkse basis volgt. Vastgoed daarentegen heeft historisch gezien een lagere volatiliteit en brengt meer stabiliteit in je portefeuille.
Hefboomeffect
Als je een beleggingspand aankoopt, kan je relatief gemakkelijk een hypotheek verkrijgen van je bank. Deze hypotheek zorgt voor een hefboomeffect omdat je niet alleen je eigen kapitaal moet gebruiken om het vastgoed te kopen. De winsten die je maakt, maak je met minder eigen inleg en dus krijg je een hoger rendement op die inleg.
Inflatie hedge
Van alle soorten beleggingen is vastgoed het meest gecorreleerd met inflatie. Wanneer de prijzen stijgen, stijgen vaak de waarde van de woningen en ook de huurprijzen. De meeste huurcontracten staan een jaarlijkse verhoging toe om de inflatie te volgen, waardoor je huurinkomsten mee naar boven bewegen en een bescherming tegen inflatie bieden.
Risico’s van vastgoed
Zoals bij alle beleggingen, zijn er ook bij onroerend goed risico's betrokken:
Onderhoudskosten: Er kan zich altijd een onverwachte herstelling voordoen die heel wat meer kost dan voorzien. Dit is nooit uit te sluiten maar doe een goede technische inspectie voor aankoop om verrassingen te vermijden.
Leegstand: het kan zijn dat je een langere periode geen huurder vind en dat kan je huuropbrengsten verminderen. Kijk naar buurten waar er een sterke en stabiele huurmarkt is zoals de steden.
Huizenmarkt: de huizenprijzen hebben sterke stijgingen gekend vanwege een toenemende vraag terwijl er een een structureel tekort aan woningen is. Maar het verleden biedt geen zekerheid voor de toekomst en er zijn in de afgelopen 70 jaar ook verschillende perioden geweest waarin de huizenprijzen daalden.
Wanbetalers: Als je huurder niet langer zijn huur betaalt, zal je een procedure moeten starten om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit kost tijd en geld. Wees selectief in de selectie van je huurders en werk met een ervaren vastgoedbeheerder.
Om minder risico’s te lopen is het goed om de volgende principes te volgen:
Diversifieer je portfolio zodat je je risico kan spreiden en je niet blootgesteld bent aan één of een paar beleggingen.
Investeer met oog op de lange termijn omdat dit helpt om de tijdelijke impact van periodes met prijsdalingen te verminderen. Investeren op de korte termijn is niet geschikt voor vastgoed.
Hoe beginnen met beleggen in vastgoed?
Er is niet één maar er zijn verschillende manieren om in vastgoed te investeren. Elke manier is anders en heeft zijn voor- en nadelen, dus goed om even aandachtig te lezen en te kijken welke manier het beste bij je past.
Je moet het ook niet bij één manier houden en kan er een paar proberen of ergens beginnen en geleidelijk aan ook andere methodes proberen.
1. Beleggingspanden
De traditionele manier om in vastgoed te investeren is het zelf doen: een huis kopen om te verhuren.
Hoe verdien je geld met een beleggingspand:
Maandelijkse huurinkomsten (zorg er wel voor dat je verwachte huur hoger ligt dan je maandelijkse lasten)
Waardevermeerdering (dit haal je er pas uit op de lange termijn wanneer je het pand verkoopt)
Voordelen van een beleggingspand kopen:
Je hebt de volledige controle waarin je investeert
Het passieve inkomen uit huur kan een serieus extra maandelijks bedrag zijn
De waardevermeerdering en overwaarde kan je later toelaten hypotheken te krijgen om nieuwe beleggingspanden aan te kopen.
Nadelen van een beleggingspand kopen:
Veel geld nodig: Afhankelijk van de hypotheek, zal je toch nog redelijk wat eigen vermogen moeten inbrengen
Weinig diversificatie: een groot bedrag in één pand steken kan vrij riskant zijn.
Veel moeite en tijd nodig: een beleggingspand zoeken, kopen, onderhouden en beheren kan vrij veel tijd in beslag nemen en is ook niet zonder hindernissen.
2. Fondsen / REITs
Dit zijn fondsen die een hele collectie aan vastgoed bezitten en exploiteren en dit kan gaan van residentieel vastgoed zoals huurwoningen en appartementsgebouwen tot kantoorruimtes, supermarkten en veel meer. Sommige van deze fondsen zijn privaat en minder toegankelijk om te investeren ook omdat het vaak een hogere minimum inleg is, maar heel wat andere fondsen (ook wel REITs genoemd) worden openbaar verhandeld op de aandelenbeurzen en deze zijn heel toegankelijk.
Hoe verdien je geld met een REIT:
Dividend betalingen uit de winst die het fonds maakt
Je aandelen in het fonds verkopen voor een hogere waarde
Voordelen van een REIT:
Heel toegankelijk: REITs worden verhandeld op dezelfde manier als aandelen
Geen moeite en werk: je moet er niks voor doen
Heel liquide: je kan je aandelen gemakkelijk kopen en verkopen wanneer nodig
Nadelen van een REIT:
Weinig diversificatie omdat REITs nogal sterk de aandelenmarkten volgen
Geen controle en transparantie: Je hebt geen controle over waar de REIT in investeert, weinig transparantie op wat je nu eigenlijk bezit en dus ben je niet echt betrokken.
Heel hands-off: voelt meer als beleggen in aandelen
3. Vastgoed crowdfunding
Crowdfunding brengt beleggers samen met ontwikkelaars die hun projecten willen financieren en de beleggers lenen hun geld uit aan die ontwikkelaars. Het platform is vaak slechts een tussenpersoon en ontvangt een vergoeding voor de betalingen tussen investeerders en ontwikkelaars.
Hoe verdien je geld met crowdfunding
In ruil voor de lening, ontvang je periode rentebetalingen
In sommige projecten, kan je ook delen in de winsten (of verliezen).
Voordelen van crowdfunding:
Democratisering: je hebt toegang en kan vaak al beleggen met lagere bedragen
Je hebt de controle om te beslissen waarin je wilt beleggen.
Hoge beloofde rendementen (soms zelf ver boven de 10% per jaar)
Nadelen van crowdfunding:
Transparantie: De platformen hebben weinig verantwoordelijkheid en niet altijd duidelijk wat je rechten zijn als er iets misloopt.
Hoog Risico: wanneer je in vastgoedprojecten investeert zoals nieuwe ontwikkelingen of verbouwingen, dan kan de tijdslijn en haalbaarheid van het project heel vaak veranderen en je rendement negatief beïnvloeden. Wees waakzaam en doe je onderzoek.
4. BRXS
We zijn met BRXS begonnen omdat we ons niet in een van de bovenstaande opties konden vinden. Investeren in een eigen beleggingspand leek ons het meest aantrekkelijk, maar we hadden gewoon niet het geld of de tijd om het te doen.
Met BRXS, kan je direct investeren in beleggingspanden vanaf €100. Net alsof je een heel pand zelf zou kopen, verdien je passief inkomen via huur en mogelijke waardevermeerdering over de langere termijn. Je kan je eigen vastgoedportefeuille bouwen zonder al het gedoe zijnde de huisbaas, maar wel de voordelen.
Elke drie maanden worden de netto huurinkomsten uitbetaald aan alle investeerders en mogelijke toekomstige waardevermeerdering op de lange termijn.
Geen moeite
Je kan in enkele minuten investeren zonder veel moeite en moet je geen zorgen maken over het beheer van het beleggingspand. BRXS zorgt voor het onderhoud en het beheer.
Start vanaf €100
Je kan met een kleine inleg beginnen: beleg in wat voor je past, leer al doende en bouw geleidelijk je portefeuille.
Volledige transparantie
Vooraleer je investeert, kan je alle informatie en verwachte rendementen van het pand bekijken. Zodra je eigenaar bent van een brxs note in een woning, krijg je elke drie maand een volledig overzicht van alle inkomsten en toestand van je investering.
Spreiding over meerdere panden
Ons platform biedt meerdere beleggingspanden waarin je kan investeren. Dit laat je toe je investering te spreiden en niet alles in één eigendom te hebben.
Wat zijn de risico's?
Hoewel wij BRXS hebben gestart om het beleggen in vastgoed toegankelijker, aantrekkelijker en transparanter te maken, is het belangrijk te begrijpen dat alle BRXS beleggingen nog steeds risico's met zich meebrengen, net als alle andere vormen van beleggen. Je rendement is variabel en hangt af van verschillende factoren zoals de huizenprijzen of vastgoed specifieke gebeurtenissen zoals wanbetaling van een huurder of een onverwacht onderhoud.
Samenvatting
Vastgoed is een goede investering, maar wordt vaak (onterecht!!) beschouwd als ontoegankelijk en alleen voor de rijke belegger. Wij hopen dat dit artikel over investeren in vastgoed voor beginners, je niet alleen heeft laten inzien wat vastgoed kan bijdragen aan je portefeuille, maar ook hoe je kan beginnen. En je kan gerust met kleine stapjes en met weinig geld beginnen. Al doende leer je en hopelijk bouw je op de lange termijn een mooie collectie van vastgoed investeringen op.
