Vandaag zijn er verschillende manieren om je geld te beleggen van aandelen en obligaties tot crypto en NFT's, goud. Dus waarom beleggen in vastgoed? Vastgoed investeren biedt heel wat voordelen zoals diversificatie van je portefeuille, inflatie bescherming, meer stabiele inkomsten… Het is ook niets nieuws: vastgoed beleggen wordt al decennia lang gedaan en dat maakt het ook zo betrouwbaar. Hier lees je meer over hoe te beginnen met vastgoed beleggingen.
Maar wat rendement kan je verwachten? Hoe bereken je het rendement op onroerend goed? En hoe vergelijkt het met de andere soorten beleggingen? Daar gaan we hier dieper op in en geven ook een voorbeeldberekening met een van de beleggingspanden op ons platform.
Waar bestaat vastgoed rendement uit?
Wanneer je in een beleggingspand investeert kan je twee rendementen verwachten:
- Maandelijkse netto huur: totale huur die je ontvangt min alle maandelijkse kosten
- Groei van de huizenprijzen: de ontwikkeling van de waarde van je woning op de lange termijn
Beide zijn ook heel verschillend: de huur kan je zien als een passief inkomen, een vast bedrag dat elke maand ontvangt, terwijl de waardeontwikkeling een winst is die er pas uit haalt op het einde bij verkoop van je pand.
Beide zijn onafhankelijk van elkaar en dit is een goede diversificatie. Bijvoorbeeld als de woningprijzen het enkele jaren moeilijk zouden hebben, kan je gerust nog altijd een heel goed rendement halen op je huur.
Huur rendement berekenen
Heel simpel: Eerst bereken je de jaarlijkse netto huurinkomsten en die deel je dan door je totale investering in het beleggingspand.
Jaarlijkse netto huurinkomsten:
De bruto huur die je elke maand ontvangt van je huurders min alle kosten zoals de rente op je hypotheek, onderhoudskosten, verzekering, mogelijke VVE bijdragen of erfpacht.
Netto huur rendement:
Om dit om te zetten in rendement, vergelijken we deze netto inkomsten met het totale bedrag dat we geïnvesteerd hebben in het beleggingspand.
Totaal geinvesteerd bedrag:
Dan kom je uit op een netto jaarlijks huurrendement van 5.2% (= 13.068 / 251.850).
Wat is het gemiddelde huurrendement?
Belangrijk om eerst het verschil te maken tussen Bruto en Netto, want vaak kom je brutorendement tegen en dit kan veel hoger liggen omdat je kijkt naar de brutohuur (voor aftrek van kosten) en naar je eigenwaarde in het appartement (niet de kosten die je hebt gemaakt aan overdrachtsbelasting en notaris). Bruto rendement kan een snelle manier zijn om panden met elkaar te vergelijken, maar uiteindelijk is het netto rendement wat je effectief kan verwachten.
Een goed netto huurrendement kan afhangen van de locatie. Bijvoorbeeld in een grote stad zoals Amsterdam, waar het risico op leegstand lager ligt, kan een goed rendement al tussen 3-4% liggen, terwijl een goed rendement in een kleinere gemeente, zoals Assen beter tegen 6% ligt.
Rendement uit huizenprijzen
Het huurrendement kan je relatief goed inschatten, maar dat is niet zo met de toekomstige huizenmarkt. Waar de prijzen naartoe gaan in de volgende 10 jaar weet niemand precies?
Laat ons dan maar de historische huizenmarkt in Nederland kijken: In 1949 was de gemiddelde prijs van een woning nog 9.199 euro en vandaag ligt dat op 387.000 euro. Dit lijkt een enorm verschil, maar als het het uitrekent dan komt het neer op een gemiddelde stijging van 5,4% per jaar. We kunnen dus stellen dat vastgoed op de lange termijn in waarde stijgt.
De huizenmarkt is ook stabieler dan de aandelenbeurs, maar toch stijgen prijzen niet elk jaar even sterk en er zijn ook jaren met prijsdalingen zoals in 1978 en 2008. Hier kan je meer lezen over de actuele huizenmarkt en prognoses.
Vandaag lijkt de huizenmarkt nog steeds sterk vanwege een woningaanbod dat de vraag niet bijhoudt en vele trends zoals een sterk groeiende bevolking door migratie naar steden, instroom van expats, en verkleining van huishoudens. Maar toch is het belangrijk waakzaam te blijven en in vastgoed geldt hetzelfde principe als beleggen op de beurs: je kan de toekomst niet voorspellen en er kunne zich altijd een periodes voordoen van prijsdalingen. Dus beter om te investeren voor de lange termijn en niet te investeren met geld dat je niet kan missen.
Vergelijken met andere beleggingen
Als we beide rendementen, huurinkomsten (4-6%) en waardevermeerdering (5.4%) bij elkaar optellen dan zitten we dus aan een gemiddeld totaal rendement van tussen 9-12%. Afhankelijk van welke beurs of index we bekijken zitten we gemiddeld ergens tussen 8-10% over de afgelopen 30 jaar.
Hoe maak je nu de keuze tussen de twee? Beiden hebben elk hun voordelen zo zijn aandelen heel gemakkelijk te kopen en verkopen en kan je beginnen met kleine bedragen. Vastgoed levert dan weer een stabiel passief inkomen door huur, is heel tastbaar en minder volatiel. De beste keuzen is dus allicht om je portfolio te diversifiëren en je investering te spreiden tussen beiden.
Hoe beginnen met vastgoed beleggen?
Vastgoed is een goede belegging die kan helpen met het opbouwen van een passief inkomen, maar wordt vaak beschouwd als ontoegankelijk en alleen voor de rijke belegger (onterecht!!). Er zijn heel wat manieren om te beginnen investeren in vastgoed met weinig geld. Met BRXS kan je direct investeren in beleggingspanden naar jouw keus vanaf €100. Je verdient dan ook huurinkomsten en krijgt elke drie maanden een gedetailleerd overzicht van je investeringen zo kan je al doende leren.
Wat je ook doet, hopelijk is dit het begin van je vastgoedportfolio.
