In de vorige blog is de basis van beleggen besproken met daarin een onderscheid tussen twee populaire beleggingscategorieën: aandelen en vastgoed. Hierin is besproken dat beleggen in vastgoed vaak een hoge toetredingsdrempel heeft (vaak pas mogelijk vanaf EUR 200.000,- of meer). BRXS maakt het voor iedereen mogelijk om te beleggen in residentieel vastgoed via notes vanaf EUR 100. Wij kopen en beheren dit vastgoed en met de notes financieren wij het. Als noteholder krijg je een vaste netto rente uitbetaald, deze wordt bepaald op basis van de huur bij aanvang. De woningen die wij selecteren zijn gelegen in grote steden zoals Amsterdam, Arnhem en Den Haag. In deze blog gaan we dieper in op de BRXS notes en vergelijken we deze met alternatieve beleggingsproducten zoals aandelen en crowdfunding op transparantie, volatiliteit en voorspelbaarheid.
- Bruto versus netto rendement: transparantie is key
- Vaste rente: weten waar je aan toe bent
- Conclusie: rendement en rust
Bruto versus netto rendement: transparantie is key
Gouden bergen
Verschillende investeringsfondsen en crowdfundingplatforms proberen consumenten over te halen om te investeren door aantrekkelijke advertenties te gebruiken die hoge rendementen benadrukken. Zo adverteert een bekend crowdfundingplatform met zinnen als 'Investeer met een gemiddeld rendement van 8%'. Dit cijfer vertegenwoordigt het bruto rendement, iets dat niet duidelijk van tevoren wordt gecommuniceerd om potentiële investeerders aan te trekken.
Onze analyse van hun openbare gegevens over een periode van 9 jaar toont echter een aanzienlijk verschil. Het gemiddelde werkelijke netto rendement komt namelijk met 3,37 procentpunt lager uit dan het geadverteerde bruto rendement – ongeveer een verlaging van 44%. Dit substantiële verschil is te wijten aan verschillende kosten zoals beheerskosten, afschrijvingen en voorzieningen die van het bruto rendement later pas worden afgetrokken.
Hoewel het resulterende netto rendement op zich niet per se slecht is, is het verschil tussen het geadverteerde en het werkelijke rendement aanzienlijk. Bovendien, zoals besproken in de vorige blog, zijn risico en rendement met elkaar verweven. Voor het niveau van netto rendement dat dit platform levert, zouden investeerders mogelijk opties kunnen vinden met een veel lager risicoprofiel.
BRXS notes
De op het platform aangeboden BRXS notes geven ook een bepaald rendement weer aan de klant. Echter, zijn deze vaste aangeboden rentes netto. Zodra BRXS een verhuurde woning aangeboden krijgt, maakt het vastgoed analistenteam een zeer gedetailleerde berekening van alle kosten. Kosten die opgenomen worden zijn onder andere: gemeentelijke belastingen (OZB, rioolheffing en waterschapslasten), beheerfee, cash reserves (in geval van nood, een buffer achter de hand om deze kosten te dekken), maandelijks sparen voor (potentiële) onderhoudskosten, verzekeringen en meer. De totale jaarlijkse kale huurinkomsten, minus alle operationele kosten, geven een overzicht van de totale netto huurinkomsten. Deze netto huurinkomsten worden afgezet tegen de totale koopsom inclusief alle kosten die bij de aankoop komen kijken (overdrachtsbelasting, makelaarsfee, notariskosten etc.). Onderaan de streep blijft er een netto rendement over, wat wordt aangeboden aan de BRXS beleggers.
Transparantie
Hoewel de bruto rendementen voor vastgoedbeleggingen, namelijk de kale huurinkomsten (exclusief alle kosten) afzetten tegen de koopsom (exclusief alle kosten), een veel beter rendement weergeeft en aantrekkelijker lijkt, kiest BRXS ervoor om direct transparant te zijn. De juiste, netto rendementen tonen aan de voorkant is misschien minder rooskleurig, maar wel betrouwbaar, transparant en eerlijk.
Vaste rente: weten waar je aan toe bent
Volatiliteit
Zoals in de vorige blog besproken is volatiliteit, de mate waarin een belegging schommelt (stijgen en dalen van de waarde), een veelzeggende indicator van financieel risico. Aandelen geven op lange termijn over het algemeen een goed rendement, maar zijn ook volatiel. Zo daalde de waarde van de Nikkei, de Japanse Hoofdindex, begin augustus 2024 met 12%. Op lange termijn zullen dit soort ‘beurscrashes’ zich naar verwachting wel herstellen, maar het kan een onrustig gevoel geven als de waarde van jouw portefeuille ineens met 12% daalt.
Voorspelbaarheid
Bij het investeren in BRXS notes, gedekt door Nederlandse residentieel verhuurd vastgoed, is de volatiliteit en daarmee het risico relatief laag. Zoals vermeld, rekent BRXS bij de aankoop van een beleggingsobject exact uit wat de te verwachten kosten zijn en bouwt daarbovenop nog een reserve in voor onvoorziene kosten. BRXS toont de vaste netto jaarlijkse rente (van bijvoorbeeld 5% of 5,5%, netto) op de dealpage van elke aanbieding en betaalt deze elk kwartaal, in delen, uit aan de belegger. Een potentiële tegenslag als extra kosten (CV ketel stuk of een niet betalende huurder) wordt zodoende niet gevoeld in het rendement, maar komt uit de reserve. Een belegger weet hierdoor exact waar hij of zij aan toe is, wat rust geeft. Daarnaast kan je een goede voorspelling maken van de toekomstige inkomsten vanuit jouw beleggingspotje.
Samengestelde rente
Doordat er jaarlijks ca. 5% netto rendement gemaakt kan worden met een relatief laag risicoprofiel, kunnen deze winsten op hun beurt bijvoorbeeld weer herbelegd worden, wat ook weer ca. 5% netto rendement zou kunnen opleveren. Op lange termijn zorgt deze ‘rente op rente’ ervoor dat jouw vermogen steeds sneller groeit. Pim van Vliet en Jan de Koning schrijven in het boek ‘De Conservatieve Belegger dat EUR 100,- belegd in 1929 bij een portefeuille met een lage volatiliteit ruim 1 miljoen euro had opgeleverd. Diezelfde EUR 100,- had bij een portefeuille met een hoge volatiliteit minder dan EUR 33.000,- opgeleverd. De reden hiervoor volgens Van Vliet en De Koning is te veel focus op de korte termijn. Voor wat betreft hoge volatiliteit, hoe langer de horizon van een belegger is, hoe negatiever de invloed van risico wordt op het rendement op lange termijn. Dit komt puur door het fenomeen van samengestelde rente, waarin de winsten weer herbelegd kunnen worden, wat op haar beurt ook weer rendement oplevert.
Conclusie: rendement en rust
Beleggen is een populair onderwerp op verjaardagen en feestjes. Iedereen heeft zijn of haar eigen kijk op het zo goed mogelijk beleggen van geld, waardoor er veel verschillende opvattingen zijn. Daarnaast worden ook vaak alle succesverhalen verteld en komen de scenario’s waarin mensen veel geld hebben verloren niet aan bod. Door jezelf goed in te lezen in de onderwerpen, vooral met betrekking tot spreiding en risico, ben je in staat om zelf de juiste keuze te maken wat past bij jouw profiel. Cryptocurrency, vastgoed, aandelen, er zijn veel smaken met daarbij allerlei risicoprofielen. In plaats van al het vermogen in een risicovol product, zoals Bitcoin, kan het verstandig zijn om juist het vermogen te spreiden.
Een deel van het vermogen in relatief veilige, vaste rente producten zoals BRXS notes kan een goed fundament zijn voor een portefeuille met een laag risico. Starten met het opbouwen van een goed gespreide portefeuille door te beleggen in BRXS notes? Check onze dealpage voor de laatste aanbiedingen.
Foto door Alireza Parpaei op Unsplash
