In onze eerdere blog, werd de inhoud en de bijkomende kansen van de nieuwe Wet Betaalbare Huur besproken. Om succesvol te kunnen blijven investeren in de Nederlandse huizenmarkt, is het van belang om te voldoen aan alle nieuwe wet-en regelgeving. De aankopen van BRXS zullen daarmee altijd ‘Wet Betaalbare Huur Proof’ moeten zijn. Met deze visie heeft BRXS twee nieuwe woningen aan kunnen kopen in Arnhem die volledig voldoen aan alle regels.
In deze blog bespreken we alle ins and outs van de twee nieuw aangekochte beleggingen aan de Gildemeesterplein en Gamerslagplein in Arnhem.
- Waarom Arnhem als stad?
- De Gilde
- De Gamer
- Hoe verhouden de woningen zich tot de Wet Betaalbare Huur?
- Conclusie: wat zijn de voor-en nadelen?
Waarom Arnhem als stad?
Inwoners
Arnhem staat in de lijst van grootste gemeenten in Nederland qua inwonersaantallen op plek 13 met 167.651 inwoners (peildatum 1 januari 2024). Uit de Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2022-2025 van het Planbureau voor de Leefomgeving en het CBS blijkt een verwachte groei tot 2035 van bijna 14% naar meer dan 185.000 inwoners. Doordat jongeren steeds vaker voor studie en werk naar de steden trekken, zullen gemeenten met meer dan 100.000 inwoners naar verwachting groter en groter worden.
Studenten
In Arnhem wonen ca. 10.000 studenten en er studeren er ca. 12.000 studenten. Er zijn bijvoorbeeld vijf hogescholen in Arnhem, waaronder de HAN University of Applied Sciences, de ArtEZ University of the Arts en de Van Hall Larenstein University of Applied Sciences. Ook is in de stad Arnhem voor studenten van alles te beleven. Zo kun je uitgaan op de Korenmarkt, winkelen in Klarendal en vinden er op cultureel gebied allerlei activiteiten plaats in bijvoorbeeld het Sonsbeekpark.
Woningen
Door de enorme trek naar de stad en de steeds sterker wordende groei is er, naast de huidige wooncrisis, een groeiend tekort aan woonruimte in Arnhem. Volgens de gemeente zullen er tot 2040 in totaal 16.000 woningen gecreëerd moeten worden. Een gemiddelde kamer in Arnhem kost een student vandaag de dag ca. €457,-.
De Gilde
Locatie
Eén van de aangekochte woningen is gelegen aan de Gildemeesterplein. Dit appartement is ca. 84 m² groot en gelegen in een appartementencomplex boven Winkelcentrum Presikhaaf. In dit winkelcentrum bevinden zich onder andere vier grote supermarkten, enkele speciaalzaken en grote ketens zoals de Blokker, Hema, Xenos en Kruidvat. Ook is de HAN-University of Applied Sciences op loopafstand gelegen. Zodoende is de locatie uitermate geschikt voor studenten.
Huursituatie
Het appartement beschikt over vier slaapkamers en is al vóór de ingang van de vergunningplicht verhuurd aan vier personen, waardoor het overgangsrecht van toepassing is. Hiermee is woningdelen toegestaan en mag er aan vier personen verhuurd worden, waardoor er extra woonruimte voor bijvoorbeeld studenten wordt gecreëerd. Alle vier de huurders hebben individuele huurcontracten en betalen huur en servicekosten. De kale huur die de huurders jaarlijks betalen is €15.600. Daarnaast betalen de huurders servicekosten voor de kosten van hun nutsvoorzieningen (gas, water en elektriciteit, internet etc.) en dit is voor 2024 een totaalbedrag van €5.280, wat de totale huur inclusief servicekosten op ongeveer €20.880 per jaar brengt. De servicekosten zijn gebaseerd op het daadwerkelijke gebruik en worden aan het eind van elk jaar opnieuw berekend: dit betekent dat als huurders minder hebben gebruikt dan ze voor dat jaar hebben betaald, ze geld terugkrijgen, als huurders meer hebben gebruikt dan ze hebben betaald, moeten ze eenmalig extra kosten betalen en kunnen de servicekosten voor het komende jaar worden verhoogd. De kale huur dekt de VvE, de kasreserves en de beheerkosten. Na aftrek van alle kosten van de kale huurprijs biedt dit appartement een nettorendement van 5%.
Risico
Door het enorme tekort aan woningen en de groeiende vraag naar woonruimte, is de verwachting dat er geen leegstand zal zijn. De gemiddelde kamerprijs bedraagt €457,- in Arnhem, waar De Gilde op gemiddeld €400,- per kamer inclusief gas, water en elektra zit. Op Kamernet zijn er op dit moment 311 zoekenden en worden er 3 kamers aangeboden met een maximale huurprijs van €400,-. Naar verwachting zullen deze kamers snel vergeven zijn. Door de scheve verhouding tussen vraag (hoog) en aanbod (laag) is de verwachting dat de kamers altijd verhuurd zullen worden voor deze prijs, waardoor het risico van De Gilde laag is.
De Gamer
Locatie
De tweede aangekochte woning is gelegen aan de Gamerslagplein. Dit appartement is ca. 84 m² groot en is op loopafstand van De Gilde gelegen, waarmee zowel het winkelcentrum met alle voorzieningen en de HAN beide goed bereikbaar zijn.
Huursituatie
Ook dit appartement beschikt over vier slaapkamers en is al vóór de ingang van de vergunningplicht verhuurd aan vier personen, waardoor het overgangsrecht van toepassing is. Alle vier de huurders hebben individuele huurcontracten en betalen huur en servicekosten. De kale huur die de huurders jaarlijks betalen is €18.315. Daarnaast betalen de huurders servicekosten voor de kosten van hun nutsvoorzieningen (gas, water en elektriciteit, internet etc.) en dit is voor 2024 een totaalbedrag van €5.052, wat de totale huur inclusief servicekosten op ongeveer €23.364 per jaar brengt. De servicekosten zijn gebaseerd op het werkelijke gebruik en worden aan het eind van elk jaar opnieuw berekend: dit betekent dat als huurders minder hebben gebruikt dan ze voor dat jaar hebben betaald, ze geld terugkrijgen, als huurders meer hebben gebruikt dan ze hebben betaald, moeten ze eenmalig extra kosten betalen en kunnen de servicekosten voor het komende jaar worden verhoogd. De basishuur dekt de VvE, de kasreserves en de beheerkosten. Na aftrek van alle kosten van de kale huurprijs biedt dit appartement een nettorendement van 5%.
Hoe verhouden de woningen zich tot de Wet Betaalbare Huur?
Wet Betaalbare Huur - Onzelfstandige Woonruimten
Appartementen die verhuurd worden aan meerdere personen, woningdelen, worden getoetst aan het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWS-O). In de nieuwe wetgeving worden de maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten met 25% verhoogd. Ook zijn de kwaliteit en duurzaamheid van de woningen belangrijker. Doordat de WWSO is gemoderniseerd, is het mogelijk om meer marktconforme huren toe te passen voor onzelfstandige woonruimten dan in de oude wetgeving mogelijk was. Op basis van de eigen berekeningen van BRXS, komen de kamers gemiddeld uit op €385,- in de WWS-O berekening, wat neerkomt op een totale jaarlijkse kale huur (conform de punten) van ca. €18.500,-. Hiermee voldoen de woningen aan alle regels en zit De Gilde zelfs onder het bedrag van wat je wettelijk mag vragen.
Conclusie: wat zijn de voor-en nadelen?
Algemeen
Elke belegging brengt risico’s met zich mee. Risico en rendement gaan hand in hand, waardoor een hoger risico in de basis een hoger rendement met zich meebrengt en andersom. Hieronder een overzicht met een aantal redenen waarom De Gilde en De Gamer goede beleggingen zijn en welke risico’s zij met zich meebrengen.
Nadelen
De door BRXS ingeschatte potentiële risico’s van De Gilde en De Gamer zijn als volgt:
- Onderhoudsintensief: Over het algemeen gaan studenten iets anders met vastgoed om, waardoor de werkzaamheden voor BRXS om het onderhoud op peil te houden intensiever is dan bij woningen verhuurd aan bijvoorbeeld twee jong werkende mensen;
- Hogere mutatiegraad: Doordat studenten minder lang op één plek wonen, zal BRXS vaker opzeggingen krijgen en nieuwe huurders moeten zoeken. Dit is beheer intensief.
Voordelen
Hieronder een overzicht vanuit de analyse van BRXS waarom deze woningen zijn aangekocht:
- Wet Betaalbare Huur Proof: Doordat het puntenaantal van de WWS-O uitkomt bij de Gamer op de huidige huur en bij De Gilde zelfs boven de huidige huur, voldoen de woningen aan de wet-en regelgeving en loop je daar geen risico;
- Betaalbaarheid: BRXS schat de kans erg hoog in dat er altijd studenten zullen zijn, die €385,- aan kale huur willen betalen voor een kamer op een locatie boven een winkelcentrum en naast een grote hogeschool als de HAN. Zodoende is de kans op leegstand of potentiële huurverlaging erg klein;
- Locatie: Door in grote steden te kopen, is de verwachting dat de waarde van de woningen elk jaar zal blijven stijgen. Hiermee kan BRXS in de toekomst een bonusrente uitkeren aan de beleggers.
Conclusie
Volgens BRXS wegen de voordelen zwaarder dan de nadelen, wat heeft geleid tot de beslissing om obligaties aan te bieden voor de financiering van deze panden aan investeerders met een zeer beheersbaar risico en een goed nettorendement van 5%. De Gamer is al beschikbaar voor investering in de BRXS-app en De Gilde wordt in de komende weken gelanceerd.
