Het is nu officieel, de Wet Betaalbare Huur gaat er komen. Op 25 juni 2024 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de wetgeving, waardoor beleggers eindelijk weten wat ze te wachten staat.
In deze blog bespreken we kort de effecten van de Wet Betaalbare Huur en hoe beleggers hier mee om kunnen gaan.
- De Wet Betaalbare Huur; Wat houdt het in?
- Wat zeggen de experts?
- Wat betekent dit voor beleggers?
- Hoe te investeren onder de Wet Betaalbare Huur?
De Wet Betaalbare huur: Wat houdt het in?
- De Wet Betaalbare Huur moet ervoor zorgen dat er meer betaalbare huurwoningen beschikbaar komen (woningen met een huurprijs tussen €880 en €1.158 per maand).
- De Wet Betaalbare Huur is op 1 juli 2024 ingevoerd. Bij alle nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024 ben je als verhuurder verplicht om voor woningen in het middensegment de maximale huurprijs te hanteren.
- Door de Wet Betaalbare Huurwet moeten de huren van 300.000 woningen op termijn met gemiddeld EUR 190,- per maand omlaag gaan.
- Er worden maximale huurprijzen vastgesteld voor huurwoningen in het middensegment, gebaseerd op het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Woningen worden op basis van oppervlakte, voorzieningen en energielabel beoordeeld.
- Het Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO) is ook aangepast. Zo worden de maximale huurprijsgrenzen worden met 25% verhoogd, waardoor een hogere huur gevraagd kan worden. Ook hier zijn de kwaliteit en duurzaamheid van de woning van belang.
- Het is dwingend recht. Gemeenten kunnen forse boetes opleggen als beleggers zich er niet aan houden. Er is wel afgesproken dat gemeenten pas vanaf 1 januari 2025 gaan handhaven. Daarnaast is er in veel gevallen sprake van overgangsrecht, waardoor je als belegger niet direct de huur hoeft aan te passen, maar pas bij een huurderswissel.
- De Wet Betaalbare Huur is dus van toepassing op huurcontracten afgesloten na 1 juli 2024. Bij woningen die nu tot 143 punten hebben is het echter ook mogelijk dat het lopende huurcontract aangepast moet worden. Niet alle woningen vallen onder het overgangsrecht.
- Voorbeeld 1: Bij een woning met een actuele huur van € 700, maar een maximale huur van € 650 volgens het dan geldende WWS, moet de huur op 1 juli 2024 worden verlaagd naar € 650.
- Voorbeeld 2: Bij een woning met een actuele huur van € 900, maar een maximale huur van € 650 volgens het dan geldende WWS, moet de huur uiterlijk op 1 juli 2025 worden verlaagd naar € 650. Hierdoor heb je als belegger de mogelijkheid om de woning nog te verbeteren, zodat hij meer punten krijgt en de huur een hogere waarde krijgt.
- Heb je een verhuurde woning met 144 of meer punten, dan hoef je nog niks aan te passen. De Wet Betaalbare Huur wordt dan pas van toepassing zodra de huurder vertrekt. Er is dan sprake van overgangsrecht.
- Dit lijkt allemaal een positieve ontwikkeling voor de woningmarkt, aangezien een grote groep mensen afhankelijk is van een (betaalbare) huurwoning. Je hebt als belegger echter het nakijken en er zijn veel twijfels over de effecten van de Wet Betaalbare Huur.
Wat zeggen de kenners over de Wet Betaalbare Huur?
Er is al veel gezegd en geschreven over de mogelijke gevolgen die de Wet Betaalbare Huur brengt.
- Verschillende banken trekken een heldere conclusie; de Wet Betaalbare Huur zal grote nadelige gevolgen hebben voor de hele woningmarkt. Er wordt een verkoopgolf onder beleggers verwacht, de huurwoningen die overblijven zullen nog verder in prijs stijgen en de bouw van nieuwe woningen stagneert nog verder.
- Meerdere universiteiten en economen komen tot soortgelijke conclusies. De Wet Betaalbare Huur heeft een averechts effect en zal de huurmarkt nog verder in de knel brengen.
- Uiteraard heeft de vastgoedmarkt ook een mening over de Wet Betaalbare Huur en het zal je niet verbazen, ook hier zijn de bevindingen niet positief te noemen.
Al met al zijn de reacties dus behoorlijk negatief. Wet Betaalbare Huur gaat in ieder geval niet zorgen voor meer huurwoningen.
Wat betekent dit voor beleggers?
Doe goed onderzoek!
Als belegger moet je direct beginnen met goed onderzoek over je woningen:
- In welk huursegment valt mijn woning?
- Welke huur mag ik hierdoor vragen volgens de puntentelling?
- Wat kan ik doen om de woning te verbeteren? Verbetering van de woning kan de punten verhogen.
- Valt de woning onder het overgangsrecht? Wellicht dat je direct in actie moet komen.
Maak de juiste afweging en pas je strategie aan
Je gaat als belegger ook de afweging maken of het nog rendabel genoeg is om de woning te verhuren, want niemand wil verhuren met een negatief resultaat.
Kijk goed naar alle kosten die bij de verhuur horen en zet dit af tegen de huur die je bij een nieuwe huurder mag vragen. Zo krijg je een goed beeld van je toekomstige netto rendement. Dit moet in een gezonde verhouding staan tot de leegwaarde van de woning, omdat je als belegger wel voldoende gecompenseerd wilt worden voor de waarde van je woning. Bij onvoldoende rendement zal je de overweging maken om de woning dan maar leeg te verkopen.
De ontwikkeling van de huizenprijzen is hierdoor extra van belang. Na een dip in 2022 zien we inmiddels weer een stijgende lijn in de gemiddelde verkoopprijzen. Dit biedt perspectief voor beleggers.
Effect op de huurmarkt
De verkoop van deze woningen heeft gevolgen voor de huurmarkt. Er komen minder huurwoningen beschikbaar, terwijl er al een tekort aan huurwoningen is. De huren in het sociale en middensegment zijn inmiddels vastgelegd, waardoor er meer druk komt te staan op vrije sector huurwoningen. Hier kan je als belegger op in spelen.
Hoe te investeren onder de Wet Betaalbare Huur?
Investeren in woningen die vallen onder de Wet Betaalbare Huur wordt een simpele rekensom.
- Je weet welke huur je mag vragen, waardoor je makkelijk kan berekenen welke investering hier tegenover mag staan.
- Door het lagere aanbod van gereguleerde woningen, zal het verloop onder de huurders afnemen. Het wordt voor hen moeilijker om een nieuwe huurwoning te vinden die bij hun budget past. Als belegger kan je hierdoor rekenen op een stabiele huurstroom door minder wissels van huurders.
- Als belegger doe je er verstandig aan om de juiste cash reserves aan te houden, zodat je kan investeren in woningverbetering als dat nodig is. Woningverbetering kan zorgen voor meer punten. Dit wordt dus een belangrijk onderdeel van je beleggingsstrategie.
- Beleggen in vrije sector woningen biedt kansen. De nieuwe dynamiek op de huurmarkt kan er namelijk voor zorgen dat deze huren nog verder stijgen. Hier kan je dan als belegger van profiteren.
- Uitponden biedt kansen. Je kan woningen kopen met een lage (sociale) huur, maar met een leegwaarde die hoger is dan de koopsom. Je belegt dan deels voor de winst bij verkoop van de woning, zodra de huurder eruit gaat. Je hebt hiervoor vaak wel een langere horizon nodig.
Investeren in huurwoningen kan dus nog steeds een goede belegging zijn, maar de Wet Betaalbare Huur toont wel aan dat je als belegger altijd goed op de hoogte moet zijn van nieuwe wetgeving en dat je bereid moet zijn om je strategie aan te passen.
Bij BRXS volgen we al deze ontwikkelingen op de voet, zodat we goed voorbereid zijn en adequaat kunnen handelen. Hier kan jij als belegger jouw voordeel mee doen. Je kan gespreid investeren in notes voor het aankopen van huurwoningen, die zijn getoetst aan de geldende wet- en regelgeving. In onze volgende blog nemen wij je mee in de voorbereidingen die wij hebben gedaan naar aanleiding van de Wet Betaalbare Huur, want we hebben uiteraard ook goed gekeken naar onze bestaande verhuurde woningen.
