Een appartement kopen en verhuren is een populaire manier om je geld te beleggen omdat het je een passief inkomen oplevert dat voor de rest van je leven blijft geven. En er zijn er nog tal van andere voordelen met investeren in een beleggingspand.
Nu is het wel zo dat het niet zo niet zo eenvoudig en laagdrempelig is om een appartement aan te kopen voor verhuur. Het kan vrij veel tijd en hard werk vergen, en in vele gevallen heb je toch een aanzienlijke som geld nodig. In deze blog gaan we dieper in op de belangrijkste dingen waar je op moet letten alvorens te investeren.
Daarom zijn wij BRXS gestart: een platform waar je direct kan investeren in beleggingspanden van jouw keuze vanaf €100 en je vastgoedportefeuille opbouwen. Je verdient huurinkomsten en profiteert ook van de waardeontwikkeling op de langere termijn. Zo kan je al doende leren, ervaring opdoen en misschien wel later toepassen als je volledig zelf aan de slag wil. Lees meer hier over investeren in vastgoed via BRXS.
1. Bereken het rendement
Het belangrijkste is natuurlijk het rendement want waarom zou je eraan beginnen als het niets oplevert. Je kan rekenen op twee verschillende vormen van rendement: 1) De huur die je maandelijks ontvang en 2) de mogelijke waardevermeerdering van je pand.
De netto huurinkomsten kan je zien als een passief inkomen, een vast bedrag dat elke maand op je rekening gestort wordt, terwijl de waardeontwikkeling een “mogelijke” winst is die je er pas uithaalt op het moment dat je je beleggingspand verkoopt. Toekomstige prijsstijgingen zijn onmogelijk om met zekerheid te bepalen, maar de huurinkomsten kan je wel vrij nauwkeurig inschatten.
Doe dus een huur berekening op voorhand om te kijken of je wel een goed rendement kan halen uit het appartement waarin je geïnteresseerd bent.
→ Bereken de netto huurinkomsten door alle geschatte kosten (opstalverzekering, stadsbelasting, hypotheek betalingen, onderhoud, VvE bijdragen...) af te trekken van de jaarlijkse huur. Deel deze netto huurinkomsten door eigen geld dat je geïnvesteerd hebt in het pand en dan heb je het netto rendement. Hier wil je zeker boven 3% zitten en liefst zelfs 4-6% halen.
2. Rendement verhogende factoren
Met de hoge vastgoedprijzen en de stijgende hypotheek rentes, wordt het moeilijker om een goed rendement te halen. Er zijn nog wel mogelijkheden in specifieke segmenten zoals kamerverhuurpanden, co-living en studentenkamers, die vaak een hoger rendement bieden. Kamerverhuurpanden zijn niet zo gemakkelijk te vinden maar op ons platform hebben we er een paar beschikbaar.
3. Vrije huur vs Sociale woning
Je huurwoning kan ofwel vallen in de sociale of in de vrije sector. Bij een sociale woning mag je niet zelf de huurprijs bepalen en de maximale huurprijs ligt in 2022 op € 763,47; terwijl je bij een vrije sector woning wel zelf de huurprijs mag bepalen.
In welke sector je pand juist valt, hangt af van een wettelijk vastgesteld puntensysteem en is o.a. gebaseerd op de oppervlakte, WOZ waarde en een paar andere criteria. Check en bevestig dat het appartement waarin je geïnteresseerd bent, boven de 142 punten uitkomt zodat je zelf de huur mag bepalen, anders kan het uiteindelijk toch geen rendabele investering zijn.
4. Financieren met beleggingshypotheek
Als je een appartement koopt voor verhuur, dan is dit niet de gewone hypotheek, maar een specifieke beleggingshypotheek. Deze heeft een hogere rente dan de gewone hypotheek en de bank kijkt niet alleen naar je salaris of eigen vermogen, maar vooral naar het inkomen dat het pand kan genereren.
5. Hoeveel eigen vermogen heb je nodig?
De maximale financiering met een beleggingshypotheek ligt op 70% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat (soms kan je tot 90% gaan- let wel op hogere kosten) en deze marktwaarde (bepaald door een taxatie) ligt vaak lager dan de aankoopprijs.
Stel dat je een appartement aankoopt voor € 400.000, en de taxateur waardeert het pand op € 350.000 in verhuurde staat. Met een hypotheek aan 70%, moet je dan nog zeker €187.000 eigen geld inbrengen voor het resterende bedrag en de overdrachtsbelasting.
Je hebt dus relatief veel eigen geld nodig om een beleggingspand aan te kopen. Er zijn verscheidene andere manieren om te beleggen in vastgoed met weinig geld.
6. Welke belastingen betaal je?
De overdrachtsbelasting voor een beleggingspand ligt op 8%, wat veel hoger is dan wanneer je woning koopt om in te wonen. Op de verhuur van een 2de woning betaal je geen belasting en je huurinkomsten hoeven niet aangegeven te worden. Maar je appartement behoort wel tot je box 3 vermogen waar je belastingen op betaalt.
7. Zelfbewoningsplicht
Vele steden hebben recentelijk een zelfbewoningsplicht ingevoerd dit houd in dat je als koper verplicht bent om zelf in het pand te gaan wonen voor enkele jaren. Het verhindert dus aankoop voor verhuur. Kijk dus goed naar de regels in de stad waar je mogelijk een investeringspand wilt gaan kopen: bijvoorbeeld in Amsterdam geldt op dit moment deze zelfbewoningsplicht niet voor woningen met WOZ waarde boven Euro € 512.000 en in Rotterdam boven € 355.000.
8. Zelf beheren of uitbesteden?
Vastgoedbeheerders lijken op het eerste zicht duur (7-10% van de bruto huurinkomsten), en dus lijkt het slim om alles zelf te doen. Maar ze kunnen je heel veel tijd, moeite en vaak ook geld besparen. Zo kennen ze de lokale markt heel goed, kunnen de juiste huurprijs bepalen en helpen ze je ook met de selectie van betrouwbare huurders. Het laatste wat je wil is wanbetalers.
9. Denk op de lange termijn
Vastgoed is niet geschikt voor korte termijn speculatie. Als je ervoor gaat, doe het dan met het oog op de lange termijn; dat gaat je rendementen ten goede komen en dan ben is je investering ook veel minder gevoelig als de huizenmarkt eens een paar slechte jaren kent.
10. Hoe beginnen?
Een appartement kopen en verhuren is een een geweldige manier om je geld voor je te laten werken en een passief inkomen te verdienen. Het is een hele opgave om zelf te beginnen, laat je dus altijd goed informeren. Wil je wel van de resultaten genieten, maar zie je al het werk dat erbij komt kijken niet zo zitten dan is BRXS misschien een goede oplossingen voor je. Je kan al beginnen vanaf €100 en elke drie maanden krijg je jou deel van de huurinkomsten en een gedetailleerd overzicht.
--> Lees meer over hoe beginnen met BRXS of maak een gratis BRXS account aan
